[摘要] 2013年底，很多二线城市银行开始暂停房贷，这样的趋势已经蔓延到了北上广这样的一线城市。很多购房者反映，房价降了，但房贷难批。就在6月，央行两次“喊话”，要求控制个人房贷的“压单”。虽然央行表态支持首套住房需求，但市场依然“我行我素”：利率上浮，房款难贷。刚需一族，购房依然“压力山大”。
2013年底，很多二线城市银行开始暂停房贷，这样的趋势已经蔓延到了北上广这样的一线城市。很多购房者反映，房价降了，但房贷难批。就在6月，央行两次“喊话”，要求控制个人房贷的“压单”。虽然央行表态支持首套住房需求，但市场依然“我行我素”：利率上浮，房款难贷。刚需一族，购房依然“压力山大”。
从2013年底至今，有过办理买房按揭贷款经历的人，很可能产生这样的困惑：个人征信记录良好，有稳定的收入和税单，工资流水清晰，可是银行房贷却很难申请下来；好不容易申请到，首套房贷利率却上浮了5%~10%。
而且，在楼市降价的大背景下，外界普遍在传“政府救市”，为何银行要反其道而行之呢？
这肯定不是个例，以至于央行在近期两次“喊话”，要求控制个人房贷的“压单”，表示应大力支持首套住房需求。
然而，据多家媒体报道，当地银行，尤其是商业银行的房贷批复依然困难，而且信贷利率上浮比例高。
在央行“喊话”后，多地房贷利率不降反升。《国际金融报》报道，某金融搜索平台关于5月房市的监测数据显示：以工、农、中、建为代表的大型国有银行在央行“喊话”后积极响应，即便不下调房贷利率，也基本维持基准利率，或只小幅度上浮利率。这些银行财力雄厚，牟利压力相对商业银行小一些，并且肩负维稳重任。
而股份制银行的房贷利率普遍上浮，商业住房贷款的优惠仍逐渐减少，利率普遍走高。首套房利率整体水平依然处于高位，普遍上浮至基准利率的1.1倍~1.2倍；二套房贷款利率也加速调高，上浮至基准利率的1.4倍。以中信银行为例，一度达到上浮25%。建设银行和上海浦东发展银行的海口市分行，甚至上涨了30%。
银行不批个人房贷，基于他们自己的“小算盘”。据《财经日报》称，首先，个人申请房贷获贷的先决条件是申请的这家支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给客户。每年，银行总行会放出额度大盘子，各个分行出价，出价高的就能获得更多额度。一些分行没有拿到额度，自然无法满足所有的个人房贷需求。
如果业务经理称要“排队等一等”时，通常会有插队的情况，价高者得，购房者能接受的房贷利率越高，越有可能申请成功。
银行业素有“年尾贷款难、年头贷款易”的说法。可是今年，年头去申请房贷的客户出乎意料地同样面临“房贷难批”的窘境。实际上，如果去年底压下的贷款较多，就不得不用今年的额度去满足实际发生在去年的需求。在递延效应之下，年头的新客户们又被压到了年中。而究其实质，是供求关系失衡。
最重要的问题在于，银行业人士称：“银行不创利，就是白忙乎”“做房贷简直像义务劳动”“房贷不赚钱”……一位业内人士称，目前，5年期以上的房贷基准利率为6.55%，如果打八五折，则利率为5.57%，而5年期的存款利率已“一浮到顶”，至5.225%。存贷差是银行的主要盈利来源，而房贷的存贷差较小。
与此同时，银行还要承担未来楼市发展前景不明的风险。过去几年，房价一直在快速上涨，作为抵押物的房产，价值每年都翻番，但现在并非如此。这是一个恶性循环，发放房贷的不确定性使得购房者观望情绪更加高涨，房市低迷，进而让银行更没有信心，放缓发展房贷业务。
总体来说，住房贷款已经成为“鸡肋”。从贷款的安全性来看，房地产贷款的风险越来越大；从贷款的盈利性来看，银行不赚钱甚至赔本；从贷款的流动性看，个人购房贷款动辄10年~30年，流动性非常差，导致银行存贷款期限严重错配，增加流动性风险和流动性管理的难度。
虽然央行“喊话”了，但业内普遍不看好其效果，认为利率上浮、房贷难放的局面不会改变。
中原地产研究部调查显示，目前各家银行都说会加快房贷审批时间，但在执行层面上，依然暂时维持之前的状态，首套房贷平均利率也维持在基准利率上下。部分银行的响应措施可能是从基准上浮回归到基准，或者提高审批效率，但对市场来说，影响微乎其微。
对于购房者尤其是刚需人群来说，房贷难批无疑给购房计划带来很多不确定性。实际上，大量银行贷款也没有用在刀刃上。近日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，4.2万亿元银行房贷沉淀于空置住房上，降低了金融市场效率；11.8%的城镇地区家庭资产沉淀于空置住房上，造成社会经济资源巨大的浪费。
从长远来看，随着利率市场化不可逆转地推进和房地产市场波动加大，房贷在银行心目中的地位会不断下降，银行将依然“吝啬”。这必然会影响到楼市的价格和产品结构，以及购房者的心理。中原地产市场研究部总监张大伟认为，央行“喊话”作用有限，除非大幅度降低存款准备金率，或者央行单独设立针对房地产首套房贷款的非盈利性机构，否则，目前房地产贷款难的趋势将继续维持。
上月中旬，中国人民银行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。
如今，央行“喊话”力挺居民首套房信贷需求已经满月，但不少地区的住房按揭贷款的紧张情况却未见缓解，利率上浮、排队等“贷”等现状，令怀揣着安居梦想的居民，遭受着首套房贷政策“雷声大雨点小”的尴尬。
“房贷紧张情况没有感受到明显缓解，还是有排队等待放款的情况，基本没有看到央行喊话的效果。”我爱我家市场调研部门的分析员告诉记者。
业内人士指出，“窗口指导”效果不大，商业银行发放首套房贷的积极性仍偏弱。预计未来几个月，多数城市的房地产市场仍将保持降温态势。
“金融圈内流传着‘十不我贷’，其中有一句是，‘打折房贷昨日梦想，商业地产城市暮光’，说的就是商业地产已是夕阳产业，成为银行规避和惜贷的领域之一。”一位国有大行分行负责人告诉记者。
个人住房按揭贷款有抵押、低风险，历来属于优质资产，在商业银行的资产组合中占到一定配比。有些人不明白，原先的银行热烈争抢的领域为何忽然就被嫌弃了？
“个人住房按揭贷款资质相对稳定，但这是建立在房价和房地产市场相对稳定基础上的。”南开大学经济研究所教授周京奎表示，但随着多地房价下调，部分楼盘降价销售，房地市场的风险仍在逐步暴露，不少商业银行出于风险考量，还是选择惜贷以规避风险。
中指研究院数据显示，２０１４年５月，１００个城市（新建）住宅平均价格为１０９７８元／平方米，环比上月下跌０．３２％，是２０１２年６月以来连续环比上涨２３个月后首次环比下跌。
“在房地产发展繁盛时期，商业银行有过一段盲目的同业竞争时期，各家银行都在拼楼盘、抢客户、比优惠，但这是不正常的。”建行首席经济学家黄志凌表示，随着房地产市场不再景气，银行也开始冷静下来，要根据客户资质进行评分，实现差别化的信贷条件。
“在住房销售规模大幅下降、价格不稳定时，银行无法判定房地产市场的风险，多持观望心态，在审核客户时自然会提高授信门槛，这也使得不少客户在资质审核时难以过关，审贷一拖再拖。”周京奎说。
５月以来，一线城市楼市成交量依旧疲软，二三线城市成交量弱反弹，首套房利率也根据地区房地产市场走势有所分化，“涨价贷”比比皆是。就北京地区而言，首套房利率大多是基准利率上浮５％到２０％，而福建首套房贷利率普遍上浮１０％左右，海口市的部分银行甚至将首套房利率上浮３０％。
此外，在银行存款搬家、影子银行发展迅猛等因素推动下，银行信贷资源更为紧俏，分析人士认为，银行基于利润的考量，不排除将一些有限的信贷资源投放给地方融资平台等更高的项目中，而利息较低的房贷则成了“舅舅不疼、姥姥不爱”的鸡肋业务。
“尽管近期货币政策有所调整，但市场资金价格仍然不低，我们更希望将有限的资金投向更高的项目上，维持基准利率没有什么盈利空间。”一位城商行有关人士表示。
在互联网金融和利率市场化的双面夹击下，银行揽储成本大幅攀升。银率网数据库统计，６月１日至７日银行发行的非结构行人民币理财产品的平均预期率为５．１８％。按照目前５年期贷款利率６．５５％计算，若实行８５折优惠银行几乎无利可图。
中原地产首席分析师张大伟认为，信贷收紧是今年楼市出现降温的最主要原因，目前看，这一影响依然在持续。央行就房贷问题“喊话”后，部分银行的措施只是提高了贷款审批效率，对市场来说影响微乎其微。
专家指出，发展个人住房信贷是拉动经济增长、推进城镇化和落实普惠金融的重要举措，也是重点的民心工程，监管部门力挺首套房贷的态度非常明确，但银行在房地产市场现状面前依然保持着审慎的态度。
银监会２０１３年监管年报显示，房地产业２０１３年不良贷款余额２１４．４亿元，不良贷款率为０．４８％；住房按揭贷款的不良贷款余额为２２５．８亿元，不良率为０．２６％。
“如果央行出台强力政策，势必有助于加快首套房扩大规模，缓释目前紧张的房贷需求。”周京奎表示，但就数据来看，整个银行业对房地产贷款方面质量还是比较稳定的，监管部门要是判断目前房价变化对于金融的稳定性不会产生太大影响，近期将不会出台过于强硬的政策。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
