房天下房天下讯 从房贷的角度来看,去年到今年的5次降息之后，按100万房贷等额本息的还法来计算的话，月供已经下降超过一成。所以如果仅仅从房贷的成本来掂量买房这事，现在比以前划算了。
这两天就有观众朋友联系我，表达了他对房贷的不满。这位朋友遇到了什么情况呢？
他的同事今年年中贷款买首套房，拿到了88折的房贷，现在轮到他要房，也是首套，在同事介绍的同一家银行同一家支行贷款，客户经理告诉他低折扣只能申请9折，结果一整套审批流程走完，后通知他的是，9折都打不了，只能给他基准房贷。
人的心态就是这样，不患寡就患不均。这位朋友和他的同事显然是在同一个单位工作，有稳定的收入和税单，工资流水也清晰，这前后贷款就差3个多月，凭什么利率折扣就会不同？
本期愉见财经，我们不妨换个视角，从银行的逻辑来看看这事儿，做到知己知彼。
大家或许有所不知的银行的条逻辑，是放房贷要有相应的零售贷款额度才行。
您去的那个支行和它的分行，一定要“有米下炊”，这额度是一年向上级行要一次的。要来以后呢，如果有对银行运作比较了解的观众，可能听说过“贷款放年头、存款冲年尾”的说法，为了全年更大，显然是把稍微多一点的贷款资源拿去年头放贷比较划算。所以，眼下到了一年里的后一个季度了，加上“金九银十”房子卖得快了，供求关系里的贷款需求大了，那现在的额度就没几个月前那么宽松了。
不过话也说回来，现在的房贷额度是比前几个月紧了一点。但您要是比比去年、前年年底，还是宽松了很多的。这事儿要是搁在前年，年底还能贷到房贷就算是可喜可贺了，有些银行在11月、12月根本就不放房贷了，要么就是申请报告递上去有得好拖延了，要么就干脆请客户到第二年开年再来申请。
银行的第二条逻辑，是定价。
总体来说不管是分支行之间、还是分行内部，都是这样，你价格越高肯定更快能进行放款。
分支行，在上级行放出零售条线的额度时，都会靠出价得到更多额度。每个分行都是有利润考核的，大家也知道，现在存款搬家得厉害，银行得到钱的成本是越来越高，既然额度是稀缺资源，他当然也希望这些额度能卖个好价钱。尤其，是在额度用到后的第四季度。
其实，银行也有苦衷。我给大家算一笔账。现在，房贷基准利率5.15%，要真打个9折，才4.63%，但银行现在相对高成本的负债，像那些理财产品、同业协议存款，都打到4.5%了吧，而这还不是银行的放贷成本，因为还要计入差不多18%的不产生的存款准备金。
你说银行放个房贷，真有多少利润可图呢？有时候，银行放个房贷给您，真不靠房贷本身赚钱，他看中的，是圈住一个客户其它七七八八的综合业务贡献。
银行的第三个逻辑，是风控。
比如北上广深，近几个月房价涨得厉害，豪宅化趋势明显。一些银行开始关注一线城市高端商品房的贷款风险，态度趋于谨慎。
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